Depuis la loi ELAN, vendre un terrain constructible situé en zone argileuse impose de fournir une étude géotechnique préalable, dite « G1 ». Beaucoup de vendeurs le découvrent chez le notaire, au moment de signer. Ce guide répond aux questions concrètes : dans quels cas l'étude est obligatoire, qui la paie, ce qu'elle coûte, combien de temps elle reste valable, et ce qui la distingue de l'étude G2 réclamée par les constructeurs.
Ce que dit la loi
L'obligation vient de l'article 68 de la loi ELAN (loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018), codifié aux articles L. 132-4 et suivants du Code de la construction et de l'habitation, et de ses textes d'application : le décret du 22 mai 2019 et l'arrêté du 22 juillet 2020, qui définit les zones concernées et le contenu des études. Elle s'applique aux ventes conclues depuis le 1er janvier 2020.
Le principe tient en une phrase : en zone d'exposition moyenne ou forte au retrait-gonflement des argiles, le vendeur d'un terrain non bâti constructible doit faire réaliser une étude géotechnique préalable et l'annexer à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique.
Le zonage de référence est la carte d'exposition publiée par l'État sur Géorisques. Elle a été mise à jour par l'arrêté du 9 janvier 2026, applicable aux promesses et actes signés depuis le 1er juillet 2026 : des terrains qui n'étaient pas concernés le sont désormais (voir la nouvelle carte RGA 2026).
Dans quels cas l'étude G1 est-elle obligatoire ?
| Situation | G1 obligatoire ? |
|---|---|
| Vente d'un terrain non bâti constructible, en zone moyenne ou forte | Oui |
| Vente d'un terrain en zone faible ou non exposée | Non (recommandée en zone faible) |
| Vente d'une maison déjà construite | Non — mais l'obligation d'information sur les risques et les sinistres s'applique (voir vendre en zone argileuse) |
| Terrain non constructible (agricole, naturel) | Non |
Le critère déterminant est donc double : un terrain constructible et non bâti, situé dans une zone moyenne ou forte. Le classement se lit à la parcelle, pas à la commune : deux terrains voisins peuvent relever de zones différentes. Vérifiez l'adresse exacte avec la carte interactive ZoneG1 ou sur Géorisques.
Qui paie ?
Le vendeur. C'est lui qui commande et règle l'étude G1, et qui la remet à l'acquéreur via le notaire. Rien n'interdit de négocier une prise en charge par l'acheteur dans le compromis, mais l'obligation légale pèse sur le vendeur.
L'étude G2, elle, est à la charge de celui qui construit : l'acquéreur qui fait bâtir, ou plus largement le maître d'ouvrage.
Combien coûte une étude G1 ?
Les bureaux d'études géotechniques facturent une mission G1 généralement entre 800 et 1 500 € HT, selon l'accessibilité du terrain, sa surface, la nécessité ou non de sondages complémentaires et la région. Certains prestataires proposent des formules d'entrée de gamme autour de 700 €, d'autres dépassent 1 500 € sur des terrains complexes. Comptez 4 à 8 semaines entre la commande et la remise du rapport.
Trois conseils pour maîtriser ce coût : demander plusieurs devis, vérifier que la mission couvre bien les deux phases réglementaires (étude de site et principes généraux de construction), et s'assurer que le rapport mentionne explicitement la conformité à l'arrêté du 22 juillet 2020 — c'est ce que le notaire vérifiera.
Que contient une étude G1 ?
La mission G1 comprend deux phases définies par la norme NF P 94-500 :
- G1 ES (étude de site) : enquête documentaire sur le contexte géologique et géotechnique, identification des risques majeurs, premier modèle géologique.
- G1 PGC (principes généraux de construction) : selon les résultats, reconnaissance de terrain (sondages, prélèvements, essais en laboratoire) et rapport définissant les principes de construction adaptés au sol.
Le rapport ne dimensionne pas les fondations : ce sera le rôle de la G2. Il dit au futur constructeur à quoi il doit s'attendre.
Combien de temps l'étude reste-t-elle valable ?
Trente ans, à condition que le sol n'ait pas été remanié entre-temps (terrassements importants, remblais, modification du drainage). L'étude est annexée au titre de propriété et suit le terrain d'un propriétaire à l'autre : si vous achetez un terrain vendu avec une G1 de 2021, vous pourrez la réutiliser en cas de revente.
G1 ou G2 : quelle différence ?
| Étude G1 (préalable) | Étude G2 (conception) | |
|---|---|---|
| Quand | Avant la vente du terrain | Avant les travaux de construction |
| Qui paie | Le vendeur | Le maître d'ouvrage (celui qui construit) |
| Objectif | Identifier les risques et les principes de construction | Dimensionner fondations et dispositions constructives |
| Obligatoire | Vente en zone moyenne/forte | Construction ou extension de plus de 20 m² en zone moyenne/forte |
| Phases | ES + PGC | AVP (avant-projet), puis PRO (projet) |
Une nuance importante : le constructeur peut, à défaut d'étude G2, appliquer les techniques particulières de construction fixées par l'arrêté du 22 juillet 2020 (fondations renforcées, gestion des eaux, etc.). En pratique, la plupart des constructeurs de maisons individuelles exigent la G2.
Et si l'étude manque ?
La loi ne prévoit pas d'amende. Mais l'absence de G1 engage la responsabilité du vendeur selon le droit commun : l'acquéreur peut demander une réduction du prix, des dommages et intérêts, voire l'annulation de la vente si le défaut d'information a pesé sur son consentement. Les notaires refusent le plus souvent de signer sans l'étude.
Questions fréquentes
Faut-il une étude G1 pour vendre une maison ?
Non. L'obligation vise les terrains non bâtis constructibles. Pour une maison, le vendeur doit en revanche fournir l'état des risques et informer l'acquéreur des sinistres indemnisés au titre des catastrophes naturelles.
Puis-je réutiliser la G1 du précédent propriétaire ?
Oui, si elle a moins de trente ans et que le terrain n'a pas été remanié depuis. Elle est normalement annexée au titre de propriété.
Mon terrain est passé en zone moyenne avec la carte 2026 : dois-je faire une G1 ?
Oui, pour toute promesse ou tout acte signé depuis le 1er juillet 2026. Pour un compromis signé avant cette date, c'est l'ancien zonage qui s'applique.
Vérifier votre terrain
Le classement d'une commune est une moyenne. Pour savoir dans quelle zone se trouve votre parcelle, saisissez son adresse ou sa référence cadastrale : ZoneG1 affiche le niveau d'exposition, l'obligation G1 et vous permet d'exporter un rapport PDF à joindre au dossier. Vous pouvez aussi consulter le risque argile de votre département.
Sources
- Loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 (ELAN), article 68 — Legifrance
- Code de la construction et de l'habitation, articles L. 132-4 à L. 132-9 — Legifrance
- Arrêté du 22 juillet 2020 relatif aux études géotechniques dans les zones exposées au RGA — Legifrance
- Arrêté du 9 janvier 2026 modifiant le zonage d'exposition — Legifrance
- Fiche « Fissures liées à la sécheresse » — service-public.gouv.fr, juillet 2026
- Qualitel, « Quand l'étude de sol géotechnique est-elle obligatoire ? », juin 2026